Ser propietario de una vivienda en alquiler puede ser una inversión segura y rentable, pero cuando un inquilino deja de pagar la renta, la situación puede volverse un verdadero dolor de cabeza. ¿Cuánto tiempo puede pasar antes de que puedas iniciar un proceso de desahucio? ¿Cuáles son los pasos legales que debes seguir para recuperar tu propiedad? En España, la ley protege tanto a los inquilinos como a los propietarios, lo que significa que no puedes simplemente cambiar la cerradura y dar por terminado el contrato.
Existen procedimientos específicos que deben respetarse para evitar problemas legales. Además, factores como la existencia de un contrato en vigor, la comunicación con el inquilino y la acumulación de impagos pueden afectar el tiempo y la forma en que se puede proceder. Pero, ¿qué pasa si el inquilino alega circunstancias especiales? ¿Y si se niega a abandonar la vivienda incluso tras una sentencia de desahucio? Son muchas las preguntas que surgen en estos casos, y conocer las respuestas puede marcar la diferencia entre una resolución rápida y un proceso largo y complicado. En este artículo, te explicaremos en qué casos puedes echar a un inquilino por impago y qué pasos debes seguir para hacerlo de forma legal y efectiva.
¿Cuánto tiempo puede pasar antes de que puedas iniciar un proceso de desahucio?
El tiempo que debe transcurrir antes de que un propietario pueda iniciar un proceso de desahucio por impago en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En términos generales, la ley establece ciertos plazos y condiciones que determinan cuándo se puede considerar que existe un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento y, por tanto, cuándo se puede dar inicio a un procedimiento judicial para la recuperación de la vivienda.
Plazo mínimo para iniciar el desahucio
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 27, establece que el impago de la renta es una causa suficiente para la resolución del contrato. Sin embargo, la normativa no especifica un número exacto de meses de impago antes de que el propietario pueda iniciar acciones legales. Es la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en su artículo 250.1.1º, la que regula el procedimiento específico de desahucio por falta de pago. En la práctica, con un solo mes de impago, el arrendador ya tiene derecho a presentar una demanda de desahucio, aunque en la mayoría de los casos se espera al menos dos o tres meses de impago antes de recurrir a la vía judicial.
Factores que pueden acelerar el inicio del proceso
Existen ciertos factores que pueden permitir al arrendador iniciar el procedimiento con mayor rapidez:
- Cláusulas contractuales específicas: Algunos contratos de arrendamiento incluyen cláusulas que establecen que con un solo mes de impago ya se considerará un incumplimiento grave, permitiendo iniciar el proceso sin esperar más tiempo.
- Falta de comunicación del inquilino: Si el inquilino deja de pagar y además no responde a requerimientos de pago, el propietario puede actuar con mayor celeridad, ya que la situación demuestra un abandono de sus obligaciones.
- Reconocimiento expreso de la deuda: Si el inquilino reconoce que no puede pagar y que no va a regularizar su situación, el propietario puede utilizar esta declaración como prueba para agilizar el procedimiento.
- Inexistencia de contratos o documentación irregular: Si el arrendamiento se encuentra en situación de precariedad o sin contrato, el propietario puede solicitar la recuperación de la vivienda bajo otras figuras legales, lo que podría acortar los plazos.
- Mora reiterada: Si el inquilino ha incurrido en impagos previos y el propietario puede demostrar que ha habido un patrón de incumplimientos, el juez podría considerar el caso con mayor urgencia.
Factores que pueden retrasar el inicio del proceso
Por otro lado, hay circunstancias que pueden alargar el tiempo antes de que se pueda iniciar un procedimiento de desahucio:
- Pactos de aplazamiento o acuerdos privados: Si el propietario y el inquilino han acordado prórrogas o planes de pago para regularizar la deuda, no se podrá iniciar un procedimiento mientras el inquilino cumpla con esos acuerdos.
- Pago parcial de la deuda: En algunos casos, si el inquilino paga una parte de la deuda, puede argumentar que está en proceso de regularización, lo que podría retrasar la demanda de desahucio.
- Inquilino en situación de vulnerabilidad: Según la Ley 12/2023 de Vivienda, si el inquilino demuestra estar en una situación de vulnerabilidad económica, los servicios sociales pueden intervenir y retrasar la ejecución del desahucio, prolongando el proceso varios meses.
- Errores en la notificación de requerimientos: Para iniciar el proceso es necesario que el propietario haya requerido formalmente el pago mediante un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Si hay fallos en la notificación, esto puede invalidar la demanda y obligar a repetir el procedimiento.
- Inquilino que se acoge a la enervación: La enervación del desahucio es un derecho del inquilino que le permite, por única vez, pagar toda la deuda antes de la vista judicial y evitar así la expulsión. Este mecanismo puede hacer que el propietario deba esperar a un nuevo impago para poder iniciar un proceso definitivo.
- Retrasos en los juzgados: Dependiendo de la carga de trabajo de los tribunales en cada comunidad autónoma, el proceso de admisión de la demanda puede demorar semanas o incluso meses, ralentizando todo el procedimiento desde el inicio.
¿Cuáles son los pasos legales que debes seguir para recuperar tu propiedad?
Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler y se niega a abandonar la vivienda, el propietario debe seguir un proceso legal específico para recuperar su propiedad. En España, este procedimiento está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). No se trata de un trámite inmediato, ya que la ley protege al inquilino ante desalojos arbitrarios, por lo que el propietario debe actuar con prudencia y respetar cada etapa del proceso.
A continuación, explicamos en detalle los pasos legales que debes seguir para recuperar tu vivienda de forma efectiva.
1. Intento de resolución extrajudicial: Requerimiento de pago
Antes de acudir a los tribunales, la ley exige que el propietario notifique al inquilino sobre la deuda y le otorgue la oportunidad de ponerse al día. Este requerimiento de pago debe realizarse de forma fehaciente, siendo el método más seguro el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.
¿Por qué es importante este paso?
- Permite dar una última oportunidad al inquilino para pagar y evitar el proceso judicial.
- Sirve como prueba en el juicio, ya que demuestra que se ha intentado una solución amistosa.
- En caso de que el inquilino pague, se puede evitar el procedimiento de desahucio.
Si el inquilino ignora este requerimiento o se niega a pagar, el propietario puede continuar con la vía judicial.
2. Presentación de la demanda de desahucio
Si el inquilino no paga después del requerimiento, el siguiente paso es presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler ante el juzgado de primera instancia correspondiente al domicilio arrendado.
Elementos clave de la demanda
- Contrato de arrendamiento: Documento que prueba la relación contractual entre ambas partes.
- Requerimiento de pago enviado previamente: Para demostrar que se intentó resolver el problema antes de acudir a los tribunales.
- Certificación de impagos: Un extracto bancario o informe de la cuenta en la que debía haberse ingresado la renta.
- Identificación del inquilino: Nombre completo y dirección de la vivienda arrendada.
Aquí es fundamental contar con un abogado y un procurador, ya que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) exige su intervención en este tipo de procesos.
3. Admisión a trámite y notificación al inquilino
Una vez presentada la demanda, el juzgado la revisa y, si está correctamente fundamentada, la admite a trámite. En este punto, el inquilino recibe una notificación judicial en la que se le informa de la existencia del procedimiento y de las opciones que tiene:
- Pagar la deuda y paralizar el desahucio (enervación del desahucio): Solo puede hacerse una vez, siempre que el inquilino no haya enervado en una ocasión anterior o si el arrendador no le ha notificado fehacientemente la deuda con al menos 30 días de antelación.
- Oponerse a la demanda: Puede alegar que no existe deuda, que el contrato es nulo o que el propietario ha incumplido sus obligaciones. Esto puede retrasar el procedimiento, pero no lo detiene indefinidamente.
- Ignorar la notificación: Si el inquilino no responde ni paga, el proceso continúa hasta el lanzamiento del desahucio.
4. Fijación de la fecha de juicio y lanzamiento
Si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará un juicio en el que ambas partes presentarán sus pruebas y argumentos. Si el inquilino no se opone o el juez falla a favor del propietario, se dicta sentencia de desahucio y se fija la fecha para el lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso de la vivienda.
¿Cuánto tarda este paso?
- Si el inquilino no se opone, la fecha de lanzamiento puede fijarse en 1 a 3 meses desde la notificación de la demanda.
- Si hay oposición y se celebra juicio, el plazo se alarga dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, pudiendo extenderse hasta 6 meses o más.
5. Ejecución del desahucio: Recuperación de la vivienda
Si el inquilino no abandona voluntariamente la propiedad en la fecha fijada, el juzgado ordenará a la comisión judicial, con apoyo de la policía si es necesario, que ejecute el lanzamiento. En este momento, el propietario recupera la posesión del inmueble.
Importancia del acompañamiento judicial
- Si el inquilino se resiste o presenta situaciones de vulnerabilidad, los servicios sociales pueden intervenir y retrasar la ejecución.
- La presencia de la policía es fundamental en casos donde el inquilino se niega a salir.
- El propietario debe verificar el estado del inmueble y documentar cualquier daño para posibles reclamaciones.
6. Reclamación de rentas impagadas (opcional)
Si además de recuperar la propiedad el propietario quiere exigir el pago de las rentas adeudadas, puede iniciar una demanda de reclamación de cantidad. Este proceso puede realizarse junto con la demanda de desahucio o por separado.
Elementos necesarios para la reclamación
- Justificación de la deuda mediante los recibos impagados.
- Pruebas de que el inquilino era responsable del pago de la renta.
- Cálculo de intereses y costos judiciales.
Si el inquilino no paga voluntariamente tras la sentencia, el propietario puede solicitar un embargo de bienes o de cuentas bancarias.
La importancia de contar con un abogado especializado
El proceso de desahucio y recuperación de la vivienda puede ser complejo y prolongado si no se realiza correctamente. Por eso, contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y arrendamientos es clave para:
- Redactar correctamente la demanda, evitando errores que puedan retrasar el proceso.
- Garantizar que las notificaciones y requerimientos se hagan de forma fehaciente.
- Negociar con el inquilino, buscando soluciones rápidas sin necesidad de llegar a juicio.
- Acelerar el procedimiento, minimizando los tiempos de espera en los juzgados.
- Asistir en la ejecución del desahucio, asegurando que todo se haga conforme a la ley.
Un mal procedimiento puede dar lugar a nulidades, retrasos o incluso demandas por desalojo ilegal, por lo que es fundamental actuar con asesoramiento profesional.
¿Qué pasa si el inquilino alega circunstancias especiales?
Cuando un propietario inicia un proceso de desahucio por impago, el inquilino puede intentar retrasar o evitar el procedimiento alegando circunstancias especiales. Estas situaciones pueden afectar el curso del proceso y, en algunos casos, dar lugar a prórrogas o incluso impedir temporalmente el desalojo. En España, la ley contempla varios escenarios en los que el inquilino puede beneficiarse de una protección adicional.
A continuación, analizamos en profundidad los principales casos especiales que pueden influir en el desahucio y cómo afectan al procedimiento legal.
1. Situación de vulnerabilidad económica y social
Uno de los principales motivos por los que un desahucio puede retrasarse es si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o social. Según la Ley 12/2023, de Vivienda, si el inquilino demuestra que sufre una situación de vulnerabilidad, el juzgado debe notificar a los servicios sociales, quienes evaluarán el caso y podrían solicitar la suspensión del desahucio.
¿Qué se considera vulnerabilidad económica?
Para que el inquilino pueda acogerse a esta protección, debe demostrar que:
- Sus ingresos no superan tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), lo que equivale a aproximadamente 1.800 euros al mes en 2025 (la cantidad varía según el año y la normativa vigente).
- Tiene a su cargo menores de edad, personas con discapacidad o personas en situación de dependencia.
- No dispone de una vivienda alternativa donde pueda residir.
¿Cómo afecta esto al desahucio?
- Si el juzgado acepta la solicitud, el procedimiento se suspende durante un máximo de dos meses si el propietario es una persona física, y cuatro meses si es una empresa o fondo de inversión.
- Durante este tiempo, los servicios sociales intentarán buscar una solución habitacional para el inquilino.
- Al término del plazo, si no se ha encontrado una alternativa, el proceso continúa.
En la práctica, esta medida retrasa pero no detiene el desahucio de forma indefinida.
2. Enervación del desahucio (pago de la deuda antes del juicio)
El inquilino tiene el derecho de paralizar el desahucio pagando la deuda pendiente antes del juicio. Este derecho se llama enervación del desahucio y está regulado en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
¿Cuándo puede el inquilino enervar el desahucio?
- Solo puede hacerlo una vez durante toda la relación contractual.
- Debe pagar la deuda íntegra, incluyendo las costas del proceso si el juez lo establece.
- No podrá enervar si el arrendador ya le envió un requerimiento de pago fehaciente (por burofax, por ejemplo) con al menos 30 días de antelación a la demanda.
¿Cómo afecta esto al desahucio?
- Si el inquilino paga antes del juicio, el proceso se archiva y el contrato sigue vigente.
- Si vuelve a dejar de pagar en el futuro, el propietario podrá iniciar un nuevo desahucio sin que el inquilino pueda enervar otra vez.
3. Inquilino en concurso de acreedores
Si el inquilino es una empresa o autónomo y entra en concurso de acreedores, la ley concursal establece una protección especial para evitar que pierda la vivienda o el local de negocio de forma inmediata.
¿Cómo afecta esto al desahucio?
- El propietario no puede interponer una demanda de desahucio hasta que el juez mercantil lo autorice.
- Si el juez del concurso decide que el local o vivienda es esencial para la actividad del inquilino, el desahucio podría retrasarse durante meses o incluso años.
- El administrador concursal puede negociar con el propietario nuevas condiciones de pago.
Este caso es más común en el ámbito de los arrendamientos comerciales, cuando una empresa deja de pagar el alquiler de un local.
4. Inquilino con contrato indefinido previo a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
Algunos inquilinos tienen contratos antiguos firmados antes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, lo que les otorga derechos adquiridos que pueden impedir su desalojo.
¿Cómo afecta esto al desahucio?
- En estos casos, el propietario no puede recuperar la vivienda hasta que fallezca el inquilino titular del contrato.
- Incluso tras el fallecimiento, los herederos pueden subrogarse en el contrato si cumplen ciertos requisitos.
- Si hay impago de la renta, el propietario deberá seguir un proceso similar al desahucio por impago, pero con más garantías para el inquilino.
Estos casos son poco frecuentes, pero pueden complicar la recuperación de la propiedad.
5. Alegación de defectos procesales
Algunos inquilinos buscan retrasar el desahucio utilizando fallos administrativos o procesales.
Ejemplos de defectos procesales
- Notificación defectuosa: Si la demanda no se notifica correctamente, el procedimiento puede anularse y reiniciarse.
- Errores en el contrato: Si el contrato tiene cláusulas abusivas o ilegales, el juez puede invalidarlo.
- Falta de legitimidad del propietario: Si la vivienda fue vendida recientemente y no se actualizó la titularidad, el inquilino puede alegar que el nuevo propietario no tiene derecho a demandarlo.
¿Cómo afecta esto al desahucio?
- Puede retrasar el proceso durante meses o años si el juez ordena corregir los errores.
- En algunos casos, puede dar lugar a la nulidad del procedimiento.
Para evitar esto, es fundamental que el propietario cuente con un abogado especializado en desahucios.
6. Desahucio en caso de alquiler social o vivienda pública
Si la vivienda pertenece a una administración pública o entidad social, el inquilino puede alegar que tiene derecho a una protección especial.
¿Cómo afecta esto al desahucio?
- Los jueces pueden retrasar o suspender el desalojo si el inquilino demuestra que cumple los requisitos para un alquiler social.
- La administración puede intervenir y ofrecer al inquilino una alternativa habitacional antes de ejecutar el lanzamiento.
En estos casos, el proceso de desahucio puede prolongarse significativamente.
¿Y qué pasa si el inquilino se niega a abandonar la vivienda incluso tras una sentencia de desahucio?
Obtener una sentencia de desahucio favorable es un paso clave para que el propietario pueda recuperar su vivienda, pero no siempre significa que el inquilino abandonará la propiedad de manera voluntaria. En algunos casos, el inquilino se resiste a desalojar el inmueble incluso después de que el juez haya ordenado el lanzamiento.
Ante esta situación, el propietario debe recurrir a mecanismos legales adicionales para ejecutar la sentencia y recuperar su propiedad. A continuación, analizamos en profundidad todas las opciones disponibles en caso de que el inquilino se niegue a salir tras un desahucio ordenado judicialmente.
1. Solicitud de ejecución de sentencia
Si el inquilino no abandona la vivienda en la fecha establecida por la sentencia, el propietario debe solicitar al juzgado la ejecución forzosa del desahucio.
¿Cómo se solicita?
El abogado y el procurador del propietario presentan un escrito de ejecución ante el mismo juzgado que dictó la sentencia, solicitando:
- La intervención de la comisión judicial para proceder al lanzamiento.
- La notificación al inquilino de la fecha definitiva del desalojo.
- Si hay indicios de que el inquilino podría oponer resistencia, se puede pedir el auxilio de la fuerza pública (policía).
¿Cuánto tiempo tarda?
Depende de la carga de trabajo del juzgado, pero puede tardar entre uno y tres meses en fijarse la fecha del lanzamiento.
2. Actuación de la comisión judicial y lanzamiento forzoso
Una vez programado el lanzamiento, el letrado de la administración de justicia (antiguo secretario judicial) acude a la vivienda junto con la comisión judicial y, si es necesario, agentes de la policía para proceder con el desalojo.
¿Qué sucede durante el lanzamiento?
- Se solicita por última vez al inquilino que abandone voluntariamente la vivienda.
- Si el inquilino se niega, se procede a desalojarlo por la fuerza, cambiando las cerraduras y entregando la vivienda al propietario.
- Si el inmueble está ocupado por otras personas no identificadas, se puede solicitar una nueva orden de desalojo contra los ocupantes.
En la mayoría de los casos, la sola presencia de la policía es suficiente para que el inquilino abandone la propiedad sin resistencia.
3. ¿Qué hacer si el inquilino recurre a medidas para frenar el lanzamiento?
En algunos casos, el inquilino puede intentar retrasar el desalojo utilizando diferentes estrategias legales. Veamos las más comunes y cómo afectan el proceso.
A. Alegación de vulnerabilidad ante los servicios sociales
Si el inquilino demuestra estar en una situación de vulnerabilidad económica o social, los servicios sociales pueden intervenir y solicitar la suspensión temporal del lanzamiento.
Consecuencias:
- Se puede suspender el desahucio por un máximo de dos meses (si el propietario es persona física) o cuatro meses (si es una empresa o fondo de inversión).
- Tras este período, el proceso continúa y el inquilino debe abandonar la vivienda.
B. Presentación de recursos judiciales
El inquilino puede presentar recursos contra la sentencia o la orden de ejecución alegando:
- Defectos de forma en el procedimiento (errores en notificaciones, contratos irregulares, etc.).
- Falta de legitimidad del propietario (si ha habido un cambio reciente de titularidad del inmueble).
Consecuencias:
- Si el recurso es aceptado, el proceso puede retrasarse varios meses o incluso años.
- Si el recurso es rechazado, el lanzamiento sigue adelante sin más demoras.
C. Ocupación ilegal de la vivienda tras el desalojo
En algunos casos extremos, el inquilino desalojado vuelve a ocupar la vivienda tras el lanzamiento.
Consecuencias:
- Se considera usurpación de propiedad, tipificada en el artículo 245 del Código Penal.
- El propietario puede presentar una denuncia penal para que la policía expulse a los ocupantes.
- Este procedimiento es más rápido que un desahucio y puede resolverse en semanas.
4. Reclamación de daños y rentas impagadas
Si el inquilino ha causado daños en la vivienda o sigue debiendo rentas tras el desalojo, el propietario puede iniciar una demanda de reclamación de cantidad.
¿Qué se puede reclamar?
- Rentas impagadas hasta la fecha del desalojo.
- Indemnización por ocupación indebida, calculada según el valor de mercado del alquiler.
- Daños y perjuicios si el inquilino ha deteriorado el inmueble.
Proceso legal
- Se presenta una demanda de reclamación de cantidad ante el juzgado.
- Si el inquilino no paga voluntariamente, se puede solicitar el embargo de cuentas bancarias, nóminas o bienes.
Este proceso puede llevar varios meses, pero permite al propietario recuperar parte de las pérdidas ocasionadas.
5. Alternativas extrajudiciales: Negociación con el inquilino
En algunos casos, negociar con el inquilino antes del lanzamiento puede ser más rápido y menos costoso que seguir el procedimiento judicial.
Opciones de negociación
- Acuerdo de pago: Pactar un desalojo voluntario a cambio de una reducción o fraccionamiento de la deuda.
- “Llaves por dinero” (cash for keys): Ofrecer una compensación económica a cambio de que el inquilino abandone la vivienda sin necesidad de intervención judicial.
Si bien estas estrategias pueden ser efectivas para acelerar la recuperación del inmueble, no siempre funcionan y pueden sentar un mal precedente si se abusa de ellas.
Conclusión
Recuperar una vivienda por impago de alquiler no es un proceso inmediato ni sencillo, pero conocer la ley y los procedimientos adecuados puede marcar la diferencia entre una resolución rápida y un conflicto prolongado. Cada caso es único, y factores como la existencia de un contrato sólido, el tiempo de impago y la respuesta del inquilino pueden afectar los plazos y la efectividad del desahucio. Además, las circunstancias especiales, los recursos legales disponibles para ambas partes y las estrategias que se pueden emplear en cada fase del proceso hacen que esta cuestión sea más compleja de lo que parece a simple vista.
¿Qué derechos tiene el propietario frente a un inquilino que se niega a abandonar la vivienda? ¿Cómo se puede acelerar el procedimiento sin cometer errores que lo retrasen aún más? ¿Qué sucede si, tras el desahucio, el inquilino vuelve a ocupar la propiedad?
En nuestro blog, exploramos cada una de estas situaciones en detalle, con explicaciones claras y actualizadas para que puedas tomar decisiones informadas. Si quieres conocer más sobre desahucios, derechos de los propietarios y estrategias legales para recuperar tu vivienda sin contratiempos, te invitamos a seguir leyendo nuestros artículos. ¡La información es tu mejor herramienta!
